Plus-value immobilière : pourquoi la vente de votre résidence principale pourrait être taxée dès 2026 et quelles conséquences ? / iStock.com -Richard Villalonundefined undefined
Une exonération historique remise en question
Jusqu’à présent, la vente de la résidence principale échappait systématiquement à l’impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention du bien. Cette règle simple a longtemps constitué un pilier du système fiscal français. Le gouvernement estime toutefois que ce dispositif a été détourné par certains propriétaires procédant à des achats et reventes rapides, après rénovation, tout en déclarant le logement comme résidence principale afin d’échapper à l’impôt. La réforme envisagée vise donc à mettre fin à ces pratiques jugées abusives, en ciblant les reventes trop rapides ou assimilables à de l’optimisation fiscale. Notamment dans les zones où la pression immobilière est forte.
Reventes rapides et preuves d’occupation au cœur du dispositif
Le futur impôt concernerait principalement les ventes intervenant après une occupation jugée trop courte, souvent inférieure à deux ans. Les propriétaires devraient alors démontrer que le logement constituait bien leur résidence principale effective. Les simples déclarations ne suffiraient plus. En effet, l’administration fiscale pourrait exiger des éléments attestant d’une occupation réelle et continue. En l’absence de preuves jugées suffisantes, le bien pourrait être requalifié, entraînant l’imposition de la plus-value selon un régime proche de celui appliqué aux résidences secondaires.
Un objectif affiché de lutte contre la spéculation
Pour Bercy, l’enjeu est double. Il s’agit de préserver l’esprit de l’exonération, pensée pour protéger les ménages. Mais aussi de limiter la spéculation immobilière. En effet, le ministère de l’Économie considère que les montages d’achats-reventes successifs, même minoritaires, représentent une perte fiscale et contribuent à la flambée des prix. En encadrant plus strictement la notion de résidence principale, le gouvernement espère encourager une plus grande stabilité résidentielle et rééquilibrer le marché.
Des modalités encore floues mais un impact attendu sur le marché
Les contours précis de la nouvelle taxation restent à définir. Plusieurs pistes sont évoquées, dont une imposition modulée selon la durée d’occupation réelle ou l’instauration d’une période minimale ouvrant droit à l’exonération. Cette incertitude alimente déjà les inquiétudes des professionnels, qui redoutent un frein à la mobilité des ménages. Et pour cause, les mutations professionnelles, séparations ou changements familiaux pourraient devenir plus complexes à arbitrer si la revente rapide devient fiscalement risquée, dans un marché immobilier déjà marqué par un recul des transactions.
Contrôles renforcés et rôle accru des notaires
La réforme s’accompagnerait d’un renforcement des contrôles fiscaux. L’administration pourrait croiser différents types de données pour vérifier la réalité de l’occupation des logements déclarés comme résidences principales. Les notaires seraient également en première ligne, avec un rôle accru de vérification avant la signature des actes de vente. Cette évolution pourrait donc rallonger les délais de transaction et aussi alourdir les démarches, dans un contexte où les propriétaires et acheteurs cherchent avant tout de la visibilité sur les règles applicables dès 2026.
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